マンション選びは慎重に
東京23区圏の中古マンションの売れ行きは好調を続けていますが、人気は二極化しています。
「人気」がある中古マンションが必ずしも「良い」中古マンションとは限りませんが、「人気」のマ
ンションは早めに完売してしまうようです。そんななか、購入環境に大きな影響を及ぼす
地価と金利が上昇に転じてきています。
まず、地価ですが、国税庁が二〇〇七年八月に公表した〇七年分の路線価(土地の一平
方メートル当たりの標準価格で、相続税や贈与税の算定基準となる地価のこと。・王要道路
に面した、全国約四一万地点が対象)で、全国の標準宅地の平均価格が二年連続で上昇し
ました。
さらに、二〇〇七年一月一日時点の公示地価(国土交通省調べ)でも、住宅地の全国平
均地価が一六年ぶりに上昇し、地価の反転上昇が東京、名古屋、大阪の三大都市圏から地
方の中核都市に波及していることが改めて裏づけられました。
依然として地価の下落傾向に歯止めがかからない地域もたくさんありますが、大都市圏
を中心に地価の下げ止まり感、あるいは先高感が一段と広がっているようです。地価も
「二極化」しているといっていいでしょう。
都心部などでは、ディベロッパー間のマンション用地の取得競争が激化し、路線価の二
〜四倍の価格で取引されている土地もあります。地価の上昇は、当然マンションの販売価
格の上昇要因になります。東京23区の中古マンションの場合、ディベロッパーが土地を仕入れてから販売するまで一年以上はかかります。地価上昇分(ディベロッパーからみればコスト)の販売
価格への転嫁が進むと予想されます。
また、高騰した原油価格が建材に価格転嫁されてくる点、中国を中心とするアジアの建
設ラッシュなど、建築費の上昇を招くことも懸念される状況です。
一方、日銀の金融政策変更に伴い、〇六年七月以降、住宅ローン金利に影響を及ぼす市
場金利も上昇し始め、金融機関が相次いで住宅ローン金利を引き上げました。
マンション購入予定者にとっては悪いニュースかもしれませんが、「今後も金利の上昇
が続く」と予想する専門家が増えています。長期国債の利回りは〇七年一月から四月にか
けて一・六〜一・七%で推移していますが、金融市場関係者の問では「将来三%台に乗せる」との見方も出ています。
住宅ローンの金利に関しても、まだ一%以上上昇する可能性があるということです。
できるということですが、物件のチェック以外にも注意すべき点がいくつかあります。
まず、ブランドだけで物件を選ぶと失敗する可能性があるということです。実際に新築
マンションを購入した人たちに話を聞くと、「大手ディベロッパーの物件だから」とか
「施工主が大手ゼネコンだから」などブランドカのある物件なら安心して購入できるとい
う傾向が見受けられます。
しかし、ブランドだけに頼っていると、失敗する可能性もあります。たとえば、耐震強
度偽装問題が世間を騒がせましたが、耐震強度偽装で営業停止に追い込まれたホテルのう
ち、二棟は大手ゼネコンが施工業者になっていました。スーパーゼネコンニ社が揃って偽
装を見抜けなかったのです。
こうした事例は例外的なものかもしれませんが、「ブランドカイコール万人にとってすばらしいマンション」でないことは間違いないでしょう。ブランドカだけを信用するので
はなく、個々のマンションが有する魅力と欠点、たとえば立地・利便性、騒音、日当たり、
プライバシーへの配慮などを総合的に判断して選ぶべきなのです。
同様に、「営業マンの人柄に惹かれて」という理由で購入を決断するのも避けるべきで
す。不動産会社の販売担当者は営業のプロですから、話を聞いているうちに、なんとなく
この物件に決めようかという気持ちになりがちです。
しかし、営業マンは中立的な視点で顧客にアドバイスをしているわけではありません。
営業トークは疑えといったら言い過ぎかもしれませんが、少なくとも鵜呑みにするのはど
うかと思います。マンションを購入した場合、実際に住んでみて失敗した、気に入らない
と思っても、すぐに転居することは難しいはずです。購入後に後悔しないためにも、購入
の決断は自己責任で行うことが必要不可欠です。
そのためには、マンションに関する知識をある程度身につけておく必要があります。
を決めているはずですが、判断に迷っている人も多いと思います。
また、新築物件の契約は、建物が完成する前に行うというのが日本の商慣習ですから、
姿なき部屋をどのようにチェックしたらいいかわからないという人も少なくないようです。
いわゆる「青田買い」がマンション購入の落とし穴になることが多いのです。
十分なチェックを怠った結果、「前面道路が予想以上に騒がしい」「上の階の音が響く」
「近くのスーパーの車の出し入れがうるさい」といった音の問題で悩んでいる人がたくさ
んいます。
また、「隣接する建物の影響で冬の日照時間がきわめて短い」「購入した時は隣地が空き
地だったのに、同規模のマンションが建ってしまった」などの日照の問題や、「隣地のマ
ンションのベランダから見られていた」といったプライバシーの問題で後悔している人もいます。
さらに、「表示は駅から徒歩一〇分のはずが、陸橋や幹線道路を渡るため、実際には倍
の時間くらいかかってしまう」「駅までのバス道路が大渋滞する」といった交通利便性が
パンフレットの表示と異なり、途方に暮れている人だっています。
このように、「後の祭り」にならないようにするには、周辺環境を含めた立地、建物全
体の耐震性、耐久性、セキュリティ、プライバシーや個別住居の機能性や遮音性など、マ
ンションをいろいろな角度からチェックする必要があります。
将来、転居する可能性のある人は、中古マンションの資産価値も念頭に置いて物件を選ぶべ
きです。
現在の東京 23区の中古マンション市場でも、希望する価格に近い値段ですぐに売れる物件と、売り
たくても売れない物件がありますが、人口の減少という需要面を考慮すると、こうした二
極化現象が今後加速するのではないでしょうか
マンションを詳細にチェックしろといわれても、一般の人にはなにをどうしたらいいの
かわからないと思います。専門家にモデルルームや内覧会に同行してもらうなどの方法も
ありますが、その場合数万円単位のコストがかかってしまいます。
一般の人にとって、住宅は人生で一番高い買い物のはずです。専門家の力は借りたいが、
なるべくコストは抑えたい。そんなニーズに応えるため、新築分譲マンション格付は、当社がこれまで行ってきた不動産コンサルティング事業のノウハウに加え、「不動産格付システム」(特許出願中)を用いて新築分譲マンションを評価したものです。ユーザーがマンション購入を検討する際に専門家に最もコメントを求めたい「建物の構造・耐震性、セキュリティ、バリアフリi、床の遮音性」などについて、この不動産格付システムで評価しています。
インターネット上には不動産に関する情報が氾濫していますが、私たち不動産の専門家
が物件の情報をしっかり伝え、中立・客観的な解説・評価を提供していることが当サイト
の最大の特徴です。
新築分譲マンション格付サイトをみれば、購入候補物件の数値的な比較ができますし、
今まで気づかなかったチェック項目に気づくことができると思います。
サイトにアクセスする前に、本書の一〜九章でマンションのチェック項目に関する基本
的な知識を身につけておいてください。サイト上では専門家が物件情報をわかりやすく説
明していますが、それでも専門用語がたくさん出てきます。基本的な知識があったほうが
内容を把握しやすくなります。また、サイトを利用しない場合でも、マンション購入にあ
たり、十分活用できる知識です。
そして、われわれプロの目を活用したうえで、最終的にはご自分のライフスタイルと合
うかどうかを判断して購入する物件を決めてください。