用途地域で将来の予測

周辺環境は現地を訪問すれば確認できます。しかし、環境は変化していくものです。隣
接地が空き地で日当たりがよかったのに、その空き地に自分の中古マンションよりも高いマン
ションが建設された結果、窓からの採光が悪くなり、昼間から電気をつけなければなちな
くなったというように、劇的に変化する場合もあるのです。
こうした将来の環境変化は、現地訪問だけではわかりません。でも、あることを調べて
おけば、ある程度将来の変化を推測できるようになります。それは「用途地域」です。
用途地域というのは、「都市計画法」に基づいて、土地の用途に応じて建築できる建築
物を制限するものです。用途地域は物件の広告などに記載されているので、誰にでも簡単
に確認できます。
重要なのは、物件敷地の用途地域を知ることではなく、その意味を理解することです。
東京　23区の用途地域には一二種類あり、「住居系」「商業系」「工業系」の三つに大別できます。日照など周辺環境に大きな影響を及ぼす高さの規制に関しては、住居系・工業系は厳しく、商
業系はゆるくなっています。
中古マンションなどの共同住宅は「工業専用地域」以外の=の地域で建設できます。住居
系だけでなく、商業系や工業系の一部地域でも建てることができるのです。
高さ制限の規制が最も厳しいのが「第一種低層住居専用地域」、「第二種低層住居専用地
域」で、一〇メートルまたは、一ニメートル超の建築物を建てることができません。
これに対して、その他の地域では、一律となる高さ制限はありませんが、概ね都市計画
によって、大きい容積率(建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合)が定められている
地域ほど、高い建物を建てることができます。一般的には、商業系V工業系・住居系とな
ります。
つまり、自分の中古マンションの用途地域が住居系でも、隣地が商業地域なら、将来自分の
マンションよりも高い建物が建てられる恐れがあるということです。
このように、用途地域に関しては、購入を予定している中古マンションの用途地域だけでな
く、周辺の用途地域の種類についても必ず確認しておいてください。
なお、第二種住居地域にはパチンコ店やカラオケボックスが、準住居地域には倉庫や自動車修理工場が、商業地域には風俗店なども建築できてしまいます。用途地域を調べて、
購入後に開店する可能性のある店舗の種類を把握しておくことも、とても重要です。
このように、商業系の用途地域に建てられるマンション、あるいは近隣や最寄り駅周辺
に商業系の用途地域があるエリアに建てられる中古マンションに関しては、特に将来の環境変
化に注意を払う必要があります。