内装設備
マンションの内装設備も、住み心地を左右します。床暖房や浴室換気乾燥機といった目
に見えるものから、換気システム、マンションの寿命に直結するといわれる配水管の材質
など、一口に設備といってもいろいろなチェックポイントがあります。
東京23区の中古マンションは機密性が高いので、閉め切った状態が長く続くと二酸化炭素などの燃焼ガスや湿気などが室内にたまりやすく、その結果、空気環境が悪くなりがちです。こうした
空気環境の悪化を防ぐための設備が「換気システム」です。
平成一五年に改正された建築基準法に基づいて建築確認を取得した新築住宅はすべて
「二四時間換気システム」の設置が義務づけられています。
二四時間換気システムというのは、原則として機械で、室内全体の空気を二時間に一回
入れ替える性能を持ったもので、シックハウス症候群などの健康対策としての効果も期待
されています。
換気システムは、給気と排気を兼ね備えて初めて機能します。給気と排気の両方を機械
で行う第一種換気方式、給気だけを機械で行う第二種換気方式、排気だけを機械で行う第
三種換気方式と、換気方式には三種類があります。
第二種換気方式は病院の手術室などで使われるもので、中古マンションの二四時間換気シス
テムは第一種か第三種のどちらかです。ただし、キッチンやトイレなどの局所換気はどの
マンションでも第三種です。
換気を制御しやすいのは第一種換気方式のほうです。外気に接していない部屋にも直接
給気できるほか、換気扇に全熱交換器機能がついていれば省エネ効果も期待できます。ま
た、給気に防塵フィルターなどを設置できるので、粉塵などを制御しやすいといったメリ
ットもあります。
ただし、コストがかさむという理由から、これまでのところ第一種換気方式が導入され
ている中古マンションは限定されています。
第三種換気方式はコストが安いのがメリットですが、給気を外壁にあけた給気口に頼る
ので、室内温度が外気の影響を受けやすい(冬は寒い)、粉塵などを制御しにくいなどの
問題点もあります。レジスターを閉めてしまうと、換気がほとんどできなくなってしまい
ます。
エックポイントになるということです。
排水管は、マンションの上層部から順に排水を集めて下に流す二〜三本の「竪管(たて
かん)または竪排水管」と各住戸の浴室、キッチンなど水回りの排水を竪管につなぐ「横
引き管」にわけることができます。
横引き管のほうはリフォームしやすく、交換もできます。一方、竪排水管は各階の住戸
を貫通している場合が多いので、簡単に交換できません(間取り図では「パイプスペース
〈PS>」と書かれたところを通っています)。そのため、竪管に耐久性に優れた材質が使
われているかどうかが重要になります。
竪排水管の材質には「耐火被覆二層管」「塩ビ・ライニング鋼管」「鋳鉄管」の三種類があります。
最も耐久性、遮音性に優れているのは鋳鉄管で、劣化が起きにくい、排水音がほとんど
聞こえない、高圧洗浄しやすいというメリットがあります。
ただし、コストの面から、すべての竪排水管に鋳鉄管を導入している物件は少ないよう
です。
塩ビ・ライニング鋼管は、耐久性・遮音性の性能で鋳鉄管と耐火被覆二層管の中間に位
置しています。
耐火被覆二層管は最廉価タイプです。
なお、竪管は「浴室・洗面室」「キッチン」「トイレ」の三系統にわかれているのがベス
トです(一〜二系統に統合していると、洗浄周期が短くなるというデメリットが生じてし
まいます)。
二つがあります。前者には一般の人にはわかりにくい専門用語が並んでいますが、ヘッダ
ーとは給水・給湯を各給水栓へ直接分配するユニットのこと、そしてさや管はヘッダーと
水栓をつなぐ配管のことです。
さや管ヘッダi工法は、樹脂製の配管のなかに、実際に給水・給湯を行う給水管を通す
二重構造になっています。ヘッダーから各給水栓までの間に分岐がないので、複数の水栓
を同時に使用しても水量変化・温度変化が少なく、安定した給水・給湯量が得られるほか、
さや管内の断熱効果で結露の発生を抑えるという特徴があります。給湯配管には保温効果
も期待できます。また、メンテナンスを行いやすいというメりットもあります。
一方、在来工法の場合、給水本管や給湯器から各給水栓までの間で次々と分岐があるの
で、複数の水栓を同時に使用すると水量変化が大きくなってしまいます。
外出から荷物を持って帰ってきても、スイッチを探すことなくセンサーが感知して玄関
内部を明るく照らしてくれ便利で安全です。玄関から続く廊下・トイレ・洗面所・オープ
ンキッチンにも、ダウンライトが採用されています。一般的にダウンライトや浴室の照明、
キッチンの細長いシーリングライト以外の居室の天井照明は、購入者がマンション入居後
に照明を購入設置するようになっています。
ダウンライトは、カバーが無いため虫が入り込んだり、ほこりが溜まったりする心配が
少なくメンテナンスは楽な照明ですが、天井が高い場合など白熱球電球の交換が大変な場
合もありますので、モデルルームを見るときは照明のメンテナンス方法もチェックしてみ
てください。
オプションで間取り変更ができるタイプであれば、ダウンライトの替わりにブラケット(壁付照明)を足すことも出来るかもしれません。
バリアフリー対応している中古マンションでは、有効な廊下幅を広くするとともに、スイッ
チの高さ(通常床から一二〇〜一二五センチの高さ)を一〇〇センチ程度に低く、コンセ
ントの高さ(通常床から二五センチ程度の高さ)を四〇センチ程度にして車椅子に座った
ままでの操作を可能な位置に設置しています。
また、廊下のコンセントに「非常用の照明付コンセント」や暗くなるとセンサーが感知
して点灯する「センサー」ED照明付コンセント」を採用する中古マンションも多く、非常時
には照明部分だけ取り外せて、懐中電灯代わりになるものもあり便利です。
ブロードバンドサービスも日々進化しています。マルチメディアコンセントは各居室に
設置してあるマンションがほとんどですが、設置数、設置場所も合せて確認してください。
中古マンションのほしい設備、必要な設備は人それぞれでしょうが、あると便利になると思われる設備、
最近急速に普及している設備としては、次のようなものがあげられます。
@ディスポーザー
生ゴミを粉砕して水と一緒に排水管に流す装置のことをディスポーザーといいます。デ
ィスポーザーはキッチンの排水口のすぐ下に設置されます。
通常、排水口には水だけを流し、生ゴミなどは流れていかないようになっていますが、
ディスポーザーがついていると、食べ物のカスなども流すことができます。家庭内に生ゴ
ミが溜まらず、ゴミ出しが楽になることが最大のメリットです。
ただし、中古マンションでは生ゴミなどを粉砕する際に、ミキサーのような音がします。その音が排水管を通じて上下左右の住戸に伝わりやすいので、深夜の使用には注意が必要でしょう。
なお、ディスポーザーを設置すると中古マンションごとに処理槽が必要なので、ディスポー
ザーは比較的規模の大きなマンションで採用されています。一〇〇戸規模の東京のマンションで、
設置コストは一戸当たり二〇万円前後です。
◎暖房
床の下に電気ヒーターや温水循環設備を設置し、床材を暖める暖房方式のことを床暖房
といいます。最近では、床暖房を標準装備としているマンションが増えています。設置場
所はLDが中心です。
床暖房は足元だけでなく、床から出る遠赤外線の効果で体の芯から暖めてくれます。室
内で火を燃焼させないので、安全ですし、空気環境の悪化も気にしなくてすみます。また、
エアコンのように風が出ないので、ホコリが舞うこともありませんし、肌や髪を乾燥させ
すぎるということもありません。
床暖房が寝室や子供部屋に設置されていると安眠できる、勉強がはかどるといった指摘
もあり、健康面も含め、設置されていればいろいろな場面で快適な暮らしに役立ちそうで
すが、一日中つけておくと光熱費が高くなってしまいます。
◎引き出し収納
通常、システムキッチン(流し、コンロ、作業台が継ぎ目なく一体化したもの)の下部は大部分が収納スペースとして活用されています。ちょっと前までこの大型の収納スペースには開き戸(観音開きの扉または片開きの扉)をつけるのが一般的でしたが、開き戸の場合、奥にしまってあるものを取り出しにくい、腰をかがめる必要があるという欠点があります。
そこで、こうした不便さを解消するために、システムキッチンに引き出し式の収納を設置している物件が増えてきました。レール部分が進化し、大きくて重い鍋なども収納できる十分なスペースが確保されています。
引き出しを出して中を点検できるので、使いやすい、収納物を確認しやすい、腰をかが
める必要がない、収納できる量が増える、なんとなくお洒落な雰囲気があるといったこと
も引き出し収納の特徴です。
「」型キッチン」の場合には、コーナー部分には引き出しを設置できません。その部分だ
けを開き扉にしているものや、コーナーカウンターの下をそっくりワゴンとして取り出せ
るものもあります。
このほか、キッチンの最新設備のなかでは「食器洗い乾燥機」と「ハンドシャワー水
栓」が人気のようです。
もともと食器洗い乾燥機は、家事の負担を軽減してくれるので人気の高い設備でしたが、
最近では洗浄能力のほか、水使用量の節約、所要時間の短縮、発生音の軽減など性能がど
んどん進化しています。
システムキッチンにビルトインタイプなら、じゃまにならずスッキリしますが、その代
わり流し(シンク)の下の収納スペースが狭くなってしまいます。また、食器洗い乾燥機
を設置してある場合でも、ちょっと水切りカゴを置けるスペース(シンクと壁までに幅二五センチ程度のカウンター)があると便利です。
一方、ハンドシャワー水栓というのは、蛇腹のノズルを引き出して使えるキッチン用水
栓のことで、ノズルを伸ばしてシンクを隅々まで洗えるという特徴があります。
また、設置場所はキッチンにかぎりませんが、「浄水器」も、人気のある設備の一つです。
◎浴室換気乾燥機
電気やガスの力で暖かく乾燥した空気をつくり、浴室内に送り出す設備のことを浴室換
気乾燥機といいます。換気対策用の設備としては換気扇が一般的ですが、換気扇は浴室の
空気を外に出すだけなので、浴室を乾燥させる性能は浴室換気乾燥機のほうが換気扇より
もはるかに優れています。
中古マンションの浴室には窓を設置しにくいので、カビや湿気の対策に気を使う必要があり
ましたが、浴室換気乾燥機が開発されたことで状況は一変し、浴室環境は飛躍的に向上し
ました。
浴室換気乾燥機があれば、冬場にあらかじめ浴室を暖める浴室暖房として利用すること
もできます。また、夏場に浴室を冷やす浴室冷房機能も併せ持つタイプもあります。さらに雨の日でも洗濯物を乾かせるなど、風呂場を洗濯物の乾燥室として使うこともできます。
◎オートバス
オートバスは、お湯張り、温度調節、追いだきなどをスイッチ一つでコントロールでき
る設備です。通常、コントローラーはキッチンなどに設置されているので、わざわざ浴室
に行く手間を省くことができます。浴室のコントローラーをテレビ付きにグレードアップ
している物件もあります。二〇一一年以降の地上デジタル放送の対応も要チェックです。
⑦洗浄便座
メーカーや商品のグレードによってかなり機能が異なりますが、洗浄・暖房だけでなく
消臭機能や室内暖房機能までついたものもあります。
トイレに人が入ったのを感知して、ふたが自動開閉するもの、瞬時に便座を暖めたり、
洗浄用水を瞬時にお湯にできるエコ製品、便座が自身で清掃する製品など、機能は進化し
続けています。