機能性の面で注意
中古マンションの機能性に関しては、収納、オール電化、間取りの変更、天井と床の工法、
断熱性などをチェックする必要があります。さらに、マンションの性能を等級などでラン
ク付けして表示する「住宅性能評価書」についても説明します。
近年、パンフレットや図面集などに住戸プラン別の収納面積や収納率を記載している物
件が増えています。
でも、収納面積の表記方法はディベロッパー各社でバラバラで、購入を検討する際には、
統一の基準をもって考えるとよいでしょう。
まず収納面積ですが、「面積」とみなされるのは押入れやクローゼットなど床から天井
まですべて収納場所として使えるスペースだけとして考えましょう。キッチンカウンター
の下の収納スペースやトイレの棚などは別途参考としましょう。
ところが、一部の中古マンションでは、本来面積には含まないこうしたスペースも収納面積にカウントして表示しています。収納面積に含まれている範囲を必ず確認してください。
各住戸の専有面積(ベランダ・バルコニーを除く)と収納面積のバランスを表す数値が
収納率です。
収納率は収納面積を住戸の専有面積で割ったものになります。】般に、バランスのいい
収納率の目安は七〜一〇%といわれています。
収納率だけでなく、収納スペースが適材適所かどうかもチェックが必要です。たとえば、
洋室の場合、布団をしまう必要がないので、押入れのような奥行きのあるスペースよりも、
クローゼットタイプのほうが使い勝手がよくなります。
一方、収納面積に含めないとしても、あると便利な収納スペースとしては、リネン庫、
パントリi、共用収納などがあげられます。
リネン庫というのは、主に洗面室に設置される、石けんやタオルなどをしまう場所のこ
とです。
パントリーは、キッチン周辺に設置される食品庫のことで、食品のほか食器なども収納
できるスペースです。
共用収納は、一般に廊下やリビングに設置され、古新聞や掃除機をしまうことができます。
また、最近、人気の高いものとしてウォークインクローゼットがあります。これは、人
が入れるほどのスペースがある大型収納スペースのこと。内部に棚や引き出しなどが備え付けられているほか、家具などが収納できるタイプもあります。中古マンションのモデルルームなどでもら
える分譲パンフレットの図面ではWICと略称されています。
メリットとしては、居宅内のグレード感を高めるだけではなく、クローゼット内の壁が
自由に使える点があげられます。
デメリットとしては、人が入れる広さ分だけ、デッドスペースになってしまうことです。
人が入るスペースに物を置いてしまうと、奥にしまってある物が出しづらくなってしまい
ます。
さらに、ウォークスルークローゼット(略してWTC)というものもあり、これは人が
通り抜けることができるタイプのクローゼットで、ドアが二つあり、たとえば脱衣室と寝
室の両側から入ることができるような構造のものです。
近年、「オール電化」をセールスポイントにしている中古マンションも増えています。こう
したガス設備のないマンションのメリット、デメリットを考えてみましょう。
オール電化は、深夜電力で沸かしたお湯を貯蔵タンクに貯めて利用する電気温水器と、
直接火を使わない(電磁誘導加熱を利用する)IH調理器具を組み合わせたもので、安全
でクリーンなイメージが人気の理由のようです。お風呂やシャワーはタンクに貯めたお湯
を使い、キッチンのコンロはIHヒーターやシーズヒーターになります。
たしかに、火を使わないので、調理が原因で火災になるリスクや、地震の際の火災発生
リスクを軽減できます。
阪神・淡路大震災などの災害でインフラが破損した際に、復旧に要する時間はガスより
も電気のほうがかなり短いといわれています。災害に強いこともオール電化のメリットの
一つといえるでしょう。
すべて電気にすると電気代が高くなるのではと思われるかもしれませんが、オール電化
にすると、電力会社との契約がガス併用住戸とは異なる体系になるので、光熱費はかえっ
て安くなることもあります。
このほか、IHクッキングヒーターは熱伝導が均一なので調理中に鍋を振らなくていい、
コンロの部分の掃除がしやすいことなどもメリットといえるでしょう。
なお、東京電力の一部の支社で、クッキングヒーターの体験ができるので、興味のある
方は参加してみてください。
一方、IHクッキングヒーターの場合、オールメタル(鉄やステンレス以外の金属鍋)
対応のものもありますが、鍋の形状も含め、IH対応の調理器具しか使用できないので、
これまで使っていた底の丸い中華鍋などの調理器具の買替えが必要になる恐れもあります。
また、電気温水器がかなりのスペースをとるので(貯蔵タンクと配管スペースで○・五
畳程度)、その分室内の居住空間が狭くなってしまいます。
住戸内の間取りを自由に変更できるマンションと、できない中古マンションがあるのをご存
じですか。たとえ自分の専有部分内でも、勝手にリフォームできない場合もあるのです。
ここでいう間取りの変更とは、洋室から和室へといったレベルのものではなく、キッチ
ンや浴室を窓のある場所に移したいなど水廻りの移動を伴うものや、部屋と部屋の問の壁
をとって広く使うといった室内の壁の取り壊しを含む変更のことです。
長期間住むことを前提に購入するマンションでは「中古マンション購入時とは家族構成が変
わったので、間取りの変更を希望する」という二iズが当然あるはずです。
将来、二人の子供が成長し、自分の部屋を持ちたいと言い出すかもしれませんし、子供
が独立して夫婦二人だけになったので、部屋を広くしてゆったり使いたいと考えるかもし
れません。
「将来は転居する予定なので、そんなに長く住むつもりはない」という人も、間取り変更の自由度(可変性)がマンションの資産価値を高める(売りたい時に、希望価格に近い値
段で売れる)可能性もあるので、可変性はチェックポイントとして無視できません。
東京23区の中古マンションの住戸の可変性を高めるために、「SI(スケルトン・インフィル)工法」
が採用されています。
スケルトンというのは構造躯体(間仕切り壁、内装、設備などがないコンクリートだけ
の状態)のこと、インフィルは間仕切り壁や設備などのことです。
このスケルトンとインフィルを完全に分離できる工法のことを「SI工法」と呼んでい
ます。
SI工法の中古マンションは、排水管が縦に貫通しているパイプスペース(PS)が専有部
分の外側(共用部分)にあるので、専有部分のなかなら水廻りの移動も、リフォームも容
易にできます。もし、PSが住戸内にあると、動かせない部分があるということですから、
間取り図のPSの位置を確認しておいてください。
このように、可変性の高さがSI工法の最大のメリットですが、一方でコストがかかる
ので販売価格もやや高くなってしまいます。
また、上階の人が水廻りを移動した場合、排水設備の防音・遮音対策が施されていなければ、排水音などで悩む(自分が水廻りを移動したら、下の階からクレームが発生する)
恐れがあります。
そこで、SI工法の中古マンションに関しては、排水設備の防音・遮音対策の規定があるか
どうか、必ずリフォームの際の規約を確認してください。
床と天井の仕上げは二重床・二重天井かベスト
中古マンションの工法だけでなく、床と天井の仕上げも、間取り変更の自由度に大きな影響
を及ぼします。
まず、床ですが、床には直床(直張り)と二重床があります。直床は、構造体であるコ
ンクリート(スラブ)の上に直接フローリングなどの仕上げ材を貼り付けています。した
がって、床とコンクリートの間には空間がありません。
これに対して、二重床は、床コンクリートの上に防振ゴムつきの支持ボルトを並べ、そ
の上に床を設置するので、コンクリートと床の間に空間があります。
この空間があるかないかで、マンションの可変性が大きく変わってきます。なぜなら、床下に空間があれば、床下に給排水管を通すことができるからです。水廻りを移動すると
いうことは、配管も一緒に移動する必要がありますが、床下にスペースがあればこうした
リフォーム問題も解決できます。
一方、床下に空間のない直床では、リフォームできる範囲がかなり制限されてしまいま
す。
東京23区の中古マンションでは遮音性に関しては、太鼓現象(共振により音がよく響く)にならないための措置がしてあれば、直床よりも二重床のほうが優れています。
天井にも、直天井と二重天井があります。直天井はコンクリート(天井のスラブまたは
上階の床スラブ)に直接クロスなどを貼って天井にするものです。
直天井は、電気配線用配管をコンクリート内に打ち込んでいるので、間取りの変更をす
る際には照明器具の位置を動かすことができません。
二重天井は、天井コンクリートとクロスの間に空間を設けているので、リフォームの際
に配電が影響を受ける心配がありません。
また、二重天井の場合、コンクリートとクロスの間に空気層があるので、遮音性に関し
ても直天井よりも優れています。
直床で二重天井、あるいは二重床で直天井というマンションもありますが、床と天井の仕上げは、二重床、二重天井の組み合わせがベストです。
統一されていないので、一般の人には比較するのが難しいのではないでしょうか。
そこで、これからマンションを取得する人が知りたいと思われる一〇項目(構造の安全、
火災時の安全、劣化の軽減、維持管理への配慮、温熱環境、空気環境、光・視環境、音環
境、高齢者等への配慮、防犯性)の性能について、国の定める基準に基づいて評価する制
度が創設(新築マンションは二〇〇〇年秋に開始)されました。
これが「住宅性能表示制度」と呼ばれるもので、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいて不動マンション会社などとは別の第三者機関が二〜五段階の等級で評価します。
その評価書には、「設計住宅性能評価書」(設計段階でチェックし交付)と、「建設住宅性能評価書」(設計の評価書を取得後、建設から完成まで四回以上チェックし交付)の二種類があります。
建設性能評価が交付されたマンションは、購入・入居後になんらかのトラブルが発生した時に、指定住宅紛争処理機関(各地の弁護士会)を利用できます。利用料金は
一件}万円です。当事者間の合意があれば紛争の処理(調停、仲裁など)を依頼できます
が、合意がなければ裁判になることもあります。
評価書はマンションの通信簿のようなもので、一般の方にもわかりやすいうえ、第三者
の目で客観的に評価されているので中古マンション同士を比較しやすくなります。
ただ、残念なことに、すべての新築マンションが性能評価書を取得しているわけではあ
りません。住宅性能表示制度の利用は強制的なものではなく、利用するかどうかを判断す
るのは売主なのです。
とはいえ、性能を表示しているマンションは売・王の自信の現われと判断できるので、パ
ンフレットなどに評価書つきのマークがあると安心できるのではないでしょうか。
なお、すべての項目が最高等級というマンションはまずないはずです。なぜなら、耐震
性をあげると柱や梁が太くなるため採光が悪くなるなど、ある分野の性能を高めると他の
分野にマイナスの影響が出る場合があるからです。
ある項目で最低ランクの「等級一」(数字が小さいほど性能が低い)が付いていても、
建築基準法の基準は満たしているので、不安視する必要はありません。
外壁の断熱性の高さは、中で暮らす人の健康や光熱費、ひいては地球規模の省エネ対策
にまで影響してきます。
断熱方法には、断熱材がコンクリートの外壁の内側にある「内断熱」と、外側にある
「外断熱」があります。
外断熱の東京23区の中古マンションも増え始めてきたものの、ほとんどの中古マンションではコストの面や施工の容易さで勝っている内断熱工法が採用されています。「内断熱」の場合、コンクリ
ートは熱気や冷気を溜め込む性質があるため、厚い外壁の温度が内側の室内に伝わりやす
くなってしまいます。
これに対して、「外断熱」はエネルギーを貯蓄するコンクリートの外側で熱気・冷気を遮
断するため室内の温度も安定しやすい状況がつくれます。このことは「暑ければ冷房、寒
ければ暖房」という頻度を少しでも低減でき、家計の光熱費削減やエネルギi消費の節約は、さらには地球環境への配慮にもつながっていきます。
さらに、外断熱はコンクリートの外側に断熱材があることで、コンクリートが日射や雨
水などの影響を直接受けないため、コンクリート本来の耐久性が維持しやすくなるといえ
るでしょう。
ただ、結露対策の点では外壁を外断熱にするだけでなく、アルミと樹脂でできている複
合サッシや複層(ペア)ガラスなどの断熱性の高いものを採用する必要があります。
■地域によって異なる断熱基準
東京23区の中古マンションの断熱方法は内断熱が圧倒的に多いのですが、一口に内断熱といって
もいろいろな工法があり、また断熱材に使われる材料にもいろいろな種類があります。
もっとも、断熱性能を左右するのは工法でも材料でもなく、断熱材の「厚さ」です。合
格といえる厚さは、住宅金融支援機構が定めた断熱基準をみればわかります。
その断熱基準には、旧省エネ基準、新省エネ基準、次世代省エネ基準の三種類があり、
住宅性能表示制度ではそれぞれ等級二、等級三、等級四になります。
こうした基準は全国一律に適用されるのではなく、気候条件の違いによって厚さの基準
値が細分化されています。住宅金融支援機構は沖縄を除く都道府県(沖縄は沖縄振興開発
金融公庫が独自基準を設定)を五つの地域に区分しています。
鉄筋コンクリート造住宅の外壁の断熱で、断熱材に「スタイロフォームニ種」を使う場
合、断熱材の厚さの基準は、東京都や大阪府など四の地域では二五ミリですが、三の地域
では三五ミリ、一の北海道では六〇ミリになります。
このように、気候風土が地域によって異なるのと同じく、断熱基準も地域によって異な
るのです。
■断熱の折り返しも断熱性能を左右
断熱の折り返しというのは、断熱材を入れる外壁面と直交する天井や床のコンクリート能はかなり違ってきます。
折り返し部分の長さには、外壁から四五〇ミリが現在のマンションの標準値とされてい
るので、この標準値が一応の目安になります。
■一階と最上階は床下と屋根の断熱対策も要チェック
中古マンションの一階と最上階の住戸を選ぶ人は、外壁以外にも断熱に関するチェックポイントがありま
す。一階なら床下、最上階は屋根と直接外気に接する部分があり、床下・屋根からの熱エ
ネルギーが室内に伝わるので、それぞれ床下と屋根の断熱性能のチェックが非常に必要で
す。床下および天井の断熱対策の有無、あるいは効果によって住み心地が大きく違ってく
るからです。.
ここでいう一階とは、一階の床下に配管メンテナンススペースがある場合のほか、一階
が駐車場で二階住戸の床が外気に接する場合も含みます(床下が土に面している場合は除
きます)。一階床下が外気に接していれば、床下の断熱は外断熱にする必要があります。
最上階の屋根には直射日光が当たりますし、建物のなかでは日照時間が一番長いので、蓄積される熱エネルギーの量は当然外壁部分よりも多くなります。屋根に十分な断熱対策
が施されていないと、最上階は暑くて、住み心地が最悪になってしまうのです。
このため、屋根スラブに関しては、外断熱が絶対条件です。そして、断熱材の厚さも三
五ミリは必要です。
■中古マンションのガラスとサッシの種類にも注目
たとえ断熱性能に優れた外断熱を採用していても、窓などの開口部には断熱材を施工で
きません。このため、窓などの開口部の断熱対策も建物の断熱性能に影響します。
窓はガラスとサッシを組み合わせたものですが、ガラスにもサッシにも様々な種類があ
ります。ガラスとサッシをどのように組み合わせるかによって、断熱性能が大きく変わっ
てきます。
まずガラスですが、ガラスには単層(シングル)と複層(ペアガラス)の二種類があります。
この空気層が断熱材の役目を果たすので、断熱性能はペアガラスのほうがシングルガラスよりも高くなります。
一方、サッシにはアルミ製、断熱アルミ製、樹脂製、アルミと樹脂の複合タイプ、木製などいろいろな種類があります。
このうち、最も断熱性能が低いのはアルミ製です。断熱性能が低いと、結露が発生しや
すくなります。結露はカビなどの発生原因になるので、健康への悪影響が出る恐れもあり
ます。
結露(窓ガラスなどにつく水滴のこと)は、室内と室外の温度差が大きいと発生します。
ペアガラスのほうがシングルガラスよりも表面温度が下がりにくいので、結露も発生しに
くくなります。ペアガラスのうちの一枚のガラスに熱エネルギーの吸収・再放射率を低く
する特殊コーティング処理を施したものをLoWlE複層ガラスといいます。LoWlE複
層ガラスにしてあると、断熱性はより高くなります。
とはいえ、たとえペアガラスでも、サッシがアルミ製なら、アルミサッシに結露ができ、
その後ガラス面にも発生する場合があります。アルミサッシとペアガラスの組み合わせで
は、十分な断熱効果は期待しにくいといえます。
アルミサッシよりも樹脂サッシ、樹脂サッシよりも木製サッシのほうが断熱効果は高く(結露が発生しにくく)なります。また、サッシを二重、三重にすることで断熱効果を高めることができます。
通常、サッシの種類はパンフレットに記載されているので、必ず確認しましょう。記載
がなければ、モデルルームなどで質問してください。
なお、外断熱には、室内と外気の温度差を低減する効果があるので、結露の発生を抑え
ることができます。さらに、樹脂サッシと複層(ペア)ガラスを組み合わせれば、結露防
止効果が高まります。
結露がなければ、カビやダニの発生を抑制できるほか、壁などの腐食を防ぐこともでき
ます。
このように、建物の劣化を防ぐことで、マンションの耐久性を高める効果もあるわけで
す。
また「中古マンション別チェックシート」では、モデルルームで購入検討者自身がチェック
するべきポイントも指摘しているので、このチェックシートがあれば現地で不安・疑問点
を解消しやすくなるのではないでしょうか。
たとえば、日当たりについては「当、中古マンションの周辺は、南側に美術の広場公園があり、
眺望・日照が確保されています。西側については、空き地となっているため、当該マンシ
ョンと同規模程度の建物が建つ可能性があります。東側には同程度の高さの建物が建って
いますが、道路を挟み約八○メートルの距離が確保されています。気になる方はモデルル
ームの日影図で確認しましょう」といったコメントになります。
この例では、建物が面しているすべての方向の周辺環境について、専門家の目で、一般
の人が見落としがちな内容についてもコメントしているので、すべての検討者に参考にな
ると思います。