中古マンションの間取り変更の自由度

住戸内の間取りを自由に変更できるマンションと、できない中古マンションがあるのをご存
じですか。たとえ自分の専有部分内でも、勝手にリフォームできない場合もあるのです。
ここでいう間取りの変更とは、洋室から和室へといったレベルのものではなく、キッチ
ンや浴室を窓のある場所に移したいなど水廻りの移動を伴うものや、部屋と部屋の問の壁
をとって広く使うといった室内の壁の取り壊しを含む変更のことです。
長期間住むことを前提に購入するマンションでは「中古マンション購入時とは家族構成が変
わったので、間取りの変更を希望する」という二iズが当然あるはずです。
将来、二人の子供が成長し、自分の部屋を持ちたいと言い出すかもしれませんし、子供
が独立して夫婦二人だけになったので、部屋を広くしてゆったり使いたいと考えるかもし
れません。
「将来は転居する予定なので、そんなに長く住むつもりはない」という人も、間取り変更の自由度(可変性)がマンションの資産価値を高める(売りたい時に、希望価格に近い値
段で売れる)可能性もあるので、可変性はチェックポイントとして無視できません。
東京23区の中古マンションの住戸の可変性を高めるために、「SI(スケルトン・インフィル)工法」
が採用されています。
スケルトンというのは構造躯体(間仕切り壁、内装、設備などがないコンクリートだけ
の状態)のこと、インフィルは間仕切り壁や設備などのことです。
このスケルトンとインフィルを完全に分離できる工法のことを「SI工法」と呼んでい
ます。
SI工法の中古マンションは、排水管が縦に貫通しているパイプスペース(PS)が専有部
分の外側(共用部分)にあるので、専有部分のなかなら水廻りの移動も、リフォームも容
易にできます。もし、PSが住戸内にあると、動かせない部分があるということですから、
間取り図のPSの位置を確認しておいてください。
このように、可変性の高さがSI工法の最大のメリットですが、一方でコストがかかる
ので販売価格もやや高くなってしまいます。
また、上階の人が水廻りを移動した場合、排水設備の防音・遮音対策が施されていなければ、排水音などで悩む(自分が水廻りを移動したら、下の階からクレームが発生する)
恐れがあります。
そこで、SI工法の中古マンションに関しては、排水設備の防音・遮音対策の規定があるか
どうか、必ずリフォームの際の規約を確認してください。
床と天井の仕上げは二重床・二重天井かベスト
中古マンションの工法だけでなく、床と天井の仕上げも、間取り変更の自由度に大きな影響
を及ぼします。
まず、床ですが、床には直床(直張り)と二重床があります。直床は、構造体であるコ
ンクリート(スラブ)の上に直接フローリングなどの仕上げ材を貼り付けています。した
がって、床とコンクリートの間には空間がありません。
これに対して、二重床は、床コンクリートの上に防振ゴムつきの支持ボルトを並べ、そ
の上に床を設置するので、コンクリートと床の間に空間があります。
この空間があるかないかで、マンションの可変性が大きく変わってきます。なぜなら、床下に空間があれば、床下に給排水管を通すことができるからです。水廻りを移動すると
いうことは、配管も一緒に移動する必要がありますが、床下にスペースがあればこうした
リフォーム問題も解決できます。
一方、床下に空間のない直床では、リフォームできる範囲がかなり制限されてしまいま
す。
東京23区の中古マンションでは遮音性に関しては、太鼓現象(共振により音がよく響く)にならないための措置がしてあれば、直床よりも二重床のほうが優れています。
天井にも、直天井と二重天井があります。直天井はコンクリート(天井のスラブまたは
上階の床スラブ)に直接クロスなどを貼って天井にするものです。
直天井は、電気配線用配管をコンクリート内に打ち込んでいるので、間取りの変更をす
る際には照明器具の位置を動かすことができません。
二重天井は、天井コンクリートとクロスの間に空間を設けているので、リフォームの際
に配電が影響を受ける心配がありません。
また、二重天井の場合、コンクリートとクロスの間に空気層があるので、遮音性に関し
ても直天井よりも優れています。

直床で二重天井、あるいは二重床で直天井というマンションもありますが、床と天井の仕上げは、二重床、二重天井の組み合わせがベストです。