規模別の違い
マンションを敷地面積や建物の高さで分類し、ここでは、「大規模マンション」「小規模
マンション」「超高層マンション」「低層マンション」の四種類について、それぞれのメリ
ット、デメリットをチェックしてみましょう。
一般に、東京23区では総戸数一〇〇戸以上の中古マンションを大規模マンションといいます。
大規模マンションの場合、敷地面積が広いので、公園、広場、キッズルームなどの共有
施設の充実をはかることができますし、それぞれの棟の配置に関して日照やプライバシー
に配慮した設計・計画が可能になります。
総戸数・世帯数が多いので、一住戸当たりの管理費・修繕積立金を安く抑えることもで
きます。
ただ世帯数が多く、住人すべてと親しくはできないので、外部の人が侵入してきてもわ
かりにくく、防犯への配慮が難しくなる恐れがあります。
また、管理組合の意見をまとめにくいこともある半面、管理組合が動き始めると、マン
ション内で、子供会・老人会・園芸会などのサークル活動やバザーなどを開催できる楽し
みを味わうこともできます。
そして、将来転居することになってしまったら、売却時に価格競争に巻き込まれる可能
性はあります。同じ時期に同じマンションで複数の売り物件が出ると、どうしても価格を
比較されてしまいます。そうなると、早く売りたい人ほど、価格を下げてでも売らざるを
えない状況に直面しやすくなってしまいます。
ないので、駅前の立地も可能になる分、できるだけ分譲する戸数を多くする傾向があるの
で、どうしても共有施設は限定されてしまいます。
小規模中古マンションは広い敷地を必要としないので、様々な立地条件で建設できますが、
立地によっては周辺の環境変化の影響を受けやすくなります。自分のマンションの隣に、突然大きな建物が建ってしまう可能性もあるわけです。
また、駐車場や駐輪場を確保しにくいことも小規模マンションのデメリットといえるで
しよう。
一方、世帯数が少ないので、住民同士がコンタクトをとりやすい、管理組合の合意も比
較的とりやすいことも小規模マンションの特徴といえます。
いいます。
敷地内に商業施設がある場合が多く利便性に優れていることや、スケールメリットを活
かしてコストのかかる免震工法を採用できることなどが超高層マンションの特徴です。上層階では眺望のよさもメリットといえるでしょう。
一方、修繕・維持管理費は高くなりがちです。また、先例がないので、大地震の際にど
うなるのか誰にもわかりません。
一般に下層階と上層階とでは、住戸の広さも価格もかなりの差があり、様々な生活レベ
ルの異なる住人が集まる可能性があるため、管理組合の合意が難しくなる場合があります。
一般に、東京23区では地上三階建て以下のマンションを低層マンションといいます。
低層マンションは用途地域の第一種または第二種の「低層住居専用地域」に建てられる
ことが多く、周辺地域の用途が居住用の建物に制限されているので、比較的良好な住環境
が期待できます。
半面、高さ制限が厳しいため、無理な計画になっている物件もあるので注意が必要です。
たとえば、その敷地や近隣の土地が過去に浸水していたにもかかわらず、一階住戸を半分
地下にもぐらせる「半地下」で計画するといったケースです。自分の住戸が浸水したら大
変です。
また「マンション別チェックシート」では、モデルルームで購入検討者自身がチェック
するべきポイントも指摘しているので、このチェックシートがあれば現地で不安・疑問点
を解消しやすくなるのではないでしょうか。
たとえば、日当たりについては「当マンションの周辺は、南側に美術の広場公園があり、
眺望・日照が確保されています。西側については、空き地となっているため、当該マンシ
ョンと同規模程度の建物が建つ可能性があります。東側には同程度の高さの建物が建って
いますが、道路を挟み約八○メートルの距離が確保されています。気になる方はモデルル
ームの日影図で確認しましょう」といったコメントになります。
この例では、建物が面しているすべての方向の周辺環境について、専門家の目で、一般
の人が見落としがちな内容についてもコメントしているので、すべての検討者に参考にな
ると思います。