■地域によって異なる断熱基準
東京23区の中古マンションの断熱方法は内断熱が圧倒的に多いのですが、一口に内断熱といって
もいろいろな工法があり、また断熱材に使われる材料にもいろいろな種類があります。
もっとも、断熱性能を左右するのは工法でも材料でもなく、断熱材の「厚さ」です。合
格といえる厚さは、住宅金融支援機構が定めた断熱基準をみればわかります。
その断熱基準には、旧省エネ基準、新省エネ基準、次世代省エネ基準の三種類があり、
住宅性能表示制度ではそれぞれ等級二、等級三、等級四になります。
こうした基準は全国一律に適用されるのではなく、気候条件の違いによって厚さの基準
値が細分化されています。住宅金融支援機構は沖縄を除く都道府県(沖縄は沖縄振興開発
金融公庫が独自基準を設定)を五つの地域に区分しています。
鉄筋コンクリート造住宅の外壁の断熱で、断熱材に「スタイロフォームニ種」を使う場
合、断熱材の厚さの基準は、東京都や大阪府など四の地域では二五ミリですが、三の地域
では三五ミリ、一の北海道では六〇ミリになります。
このように、気候風土が地域によって異なるのと同じく、断熱基準も地域によって異な
るのです。
■断熱の折り返しも断熱性能を左右
■一階と最上階は床下と屋根の断熱対策も要チェック
中古マンションの一階と最上階の住戸を選ぶ人は、外壁以外にも断熱に関するチェックポイントがありま
す。一階なら床下、最上階は屋根と直接外気に接する部分があり、床下・屋根からの熱エ
ネルギーが室内に伝わるので、それぞれ床下と屋根の断熱性能のチェックが非常に必要で
す。床下および天井の断熱対策の有無、あるいは効果によって住み心地が大きく違ってく
るからです。.
ここでいう一階とは、一階の床下に配管メンテナンススペースがある場合のほか、一階
が駐車場で二階住戸の床が外気に接する場合も含みます(床下が土に面している場合は除
きます)。一階床下が外気に接していれば、床下の断熱は外断熱にする必要があります。
最上階の屋根には直射日光が当たりますし、建物のなかでは日照時間が一番長いので、蓄積される熱エネルギーの量は当然外壁部分よりも多くなります。屋根に十分な断熱対策
が施されていないと、最上階は暑くて、住み心地が最悪になってしまうのです。
このため、屋根スラブに関しては、外断熱が絶対条件です。そして、断熱材の厚さも三
五ミリは必要です。
■中古マンションのガラスとサッシの種類にも注目
たとえ断熱性能に優れた外断熱を採用していても、窓などの開口部には断熱材を施工で
きません。このため、窓などの開口部の断熱対策も建物の断熱性能に影響します。
窓はガラスとサッシを組み合わせたものですが、ガラスにもサッシにも様々な種類があ
ります。ガラスとサッシをどのように組み合わせるかによって、断熱性能が大きく変わっ
てきます。
まずガラスですが、ガラスには単層(シングル)と複層(ペアガラス)の二種類があります。
この空気層が断熱材の役目を果たすので、断熱性能はペアガラスのほうがシングルガラスよりも高くなります。
一方、サッシにはアルミ製、断熱アルミ製、樹脂製、アルミと樹脂の複合タイプ、木製などいろいろな種類があります。
このうち、最も断熱性能が低いのはアルミ製です。断熱性能が低いと、結露が発生しや
すくなります。結露はカビなどの発生原因になるので、健康への悪影響が出る恐れもあり
ます。
結露(窓ガラスなどにつく水滴のこと)は、室内と室外の温度差が大きいと発生します。
ペアガラスのほうがシングルガラスよりも表面温度が下がりにくいので、結露も発生しに
くくなります。ペアガラスのうちの一枚のガラスに熱エネルギーの吸収・再放射率を低く
する特殊コーティング処理を施したものをLoWlE複層ガラスといいます。LoWlE複
層ガラスにしてあると、断熱性はより高くなります。
とはいえ、たとえペアガラスでも、サッシがアルミ製なら、アルミサッシに結露ができ、
その後ガラス面にも発生する場合があります。アルミサッシとペアガラスの組み合わせで
は、十分な断熱効果は期待しにくいといえます。
アルミサッシよりも樹脂サッシ、樹脂サッシよりも木製サッシのほうが断熱効果は高く(結露が発生しにくく)なります。また、サッシを二重、三重にすることで断熱効果を高めることができます。
通常、サッシの種類はパンフレットに記載されているので、必ず確認しましょう。記載
がなければ、モデルルームなどで質問してください。
なお、外断熱には、室内と外気の温度差を低減する効果があるので、結露の発生を抑え
ることができます。さらに、樹脂サッシと複層(ペア)ガラスを組み合わせれば、結露防
止効果が高まります。
結露がなければ、カビやダニの発生を抑制できるほか、壁などの腐食を防ぐこともでき
ます。
このように、建物の劣化を防ぐことで、マンションの耐久性を高める効果もあるわけで
す。
また「中古マンション別チェックシート」では、モデルルームで購入検討者自身がチェック
するべきポイントも指摘しているので、このチェックシートがあれば現地で不安・疑問点
を解消しやすくなるのではないでしょうか。
たとえば、日当たりについては「当、中古マンションの周辺は、南側に美術の広場公園があり、
眺望・日照が確保されています。西側については、空き地となっているため、当該マンシ
ョンと同規模程度の建物が建つ可能性があります。東側には同程度の高さの建物が建って
いますが、道路を挟み約八○メートルの距離が確保されています。気になる方はモデルル
ームの日影図で確認しましょう」といったコメントになります。
この例では、建物が面しているすべての方向の周辺環境について、専門家の目で、一般
の人が見落としがちな内容についてもコメントしているので、すべての検討者に参考にな
ると思います。
住戸と住戸の間の壁のことを戸境壁といいます。戸境壁は、高層マンションを除き、
通常、鉄筋コンクリートでつくられています。この鉄筋コンクリートの厚さと、戸境壁の
仕上げ方法によって、遮音性がかなり違ってきます。
鉄筋コンクリートの壁の厚さは、隣接する住戸の間取りが居室同士、あるいは浴室同士
の場合で、最低でも一八センチ以上必要です。
隣接する住戸の間取りが異なる場合、たとえば寝室の横が隣戸のキッチン、浴室、トイ
レなどの水廻りになっている場合、あるいはエレベーターの場合には、戸境壁をもっと厚
くする必要があります。この場合、厚さ一八センチでは水音やエレベーターのドアの開閉
音が聞こえるでしょう。
戸境壁の仕上げ方法は、コンクリートにクロスを直接貼る「クロス直貼り」と「二重構
造」(コンクリート壁の両側に間柱を立て、そこに石膏ボードを貼ってクロスで仕上げる方
法)に大別することができます。
このうち、遮音性に優れているのはクロス直貼りのほうです。
二重構造にすると、コンクリートの壁の両側に密閉された空気層ができ、太鼓現象といってテレビの音など特定の周波数の音が共振する(特定の音が聞こえやすくなる)ので、遮音性が低下してしまうのです。
スラブの振動を抑えるには、スラブの厚さを厚くする、スラブの梁間面積を小さく分割
するという二通りの方法があります。
スラブの厚さは、一七〇ミリで住宅金融支援機構の金利基準適用住宅になりますが、最
近では二〇〇ミリが一般的になっています。
スラブ自体の遮音性能がよければ、厚さが増すほど振動が下に伝わりにくくなります。
しかし、たとえば厚さ二七〇ミリと二〇〇ミリを比較し、二七〇ミリのほうが遮音性で絶
対優位かというと、必ずしもそうとは言い切れません。スラブの工法やつくりにも遮音性
が左右されるからです。
「中空スラブ」「アンボンドスラブ」など梁の数を少なくした特殊工法のマンションもあ
りますが、こうした工法では、通常よりもスラブの厚さが増す一方で、梁の数が少ないう
えにスラブの間に隙間ができるため、遮音性が低下してしまう場合もあるので注意が必要
です。
床スラブが厚くなっていても、スラブの梁間面積が広くなると、振動を十分抑えること
ができなくなってしまいます。したがって、遮音性を高めるには、スラブの梁間面積を小
さく分割するという工夫が必要になります。
スラブの梁間面積は、柱と柱をつなぐ太い梁である大梁の間に、小梁と呼ばれる小さめ
の梁を渡すことで小さく分割できます。間取り図で大梁と小梁の位置を確認すれば、スラ
ブの梁間面積がわかります。
最も遮音性能等級が高い「T四」は、四〇デシベルの遮音効果があることを示していま
す。外部の騒音レベルが八○デシベルでも、サッシの遮音性能がT四なら、室内の環境は
四〇デシベルになります。
四〇デシベルというと、図書館の読書室と同レベルですから、相当静かです。このT四
を実現するには、二重サッシにする必要があります。
一般的に使われているアルミサッシは「等級なし」と最も等級が低く、一五デシベル程
度の遮音性能しかありません。
なお、サッシと同じく開口部にあるガラスの種類(シングル、ペアガラス)に関しては、
遮音性能にはあまり関係ありません。ペアガラスは二枚のガラスの内部で起きる共鳴現象
により、単板で厚めのガラスより遮音性能が劣るといわれています。
一般に、東京23区では総戸数一〇〇戸以上の中古マンションを大規模マンションといいます。
大規模マンションの場合、敷地面積が広いので、公園、広場、キッズルームなどの共有
施設の充実をはかることができますし、それぞれの棟の配置に関して日照やプライバシー
に配慮した設計・計画が可能になります。
総戸数・世帯数が多いので、一住戸当たりの管理費・修繕積立金を安く抑えることもで
きます。
ただ世帯数が多く、住人すべてと親しくはできないので、外部の人が侵入してきてもわ
かりにくく、防犯への配慮が難しくなる恐れがあります。
また、管理組合の意見をまとめにくいこともある半面、管理組合が動き始めると、マン
ション内で、子供会・老人会・園芸会などのサークル活動やバザーなどを開催できる楽し
みを味わうこともできます。
そして、将来転居することになってしまったら、売却時に価格競争に巻き込まれる可能
性はあります。同じ時期に同じマンションで複数の売り物件が出ると、どうしても価格を
比較されてしまいます。そうなると、早く売りたい人ほど、価格を下げてでも売らざるを
えない状況に直面しやすくなってしまいます。
半面、高さ制限が厳しいため、無理な計画になっている物件もあるので注意が必要です。
たとえば、その敷地や近隣の土地が過去に浸水していたにもかかわらず、一階住戸を半分
地下にもぐらせる「半地下」で計画するといったケースです。自分の住戸が浸水したら大
変です。
また「マンション別チェックシート」では、モデルルームで購入検討者自身がチェック
するべきポイントも指摘しているので、このチェックシートがあれば現地で不安・疑問点
を解消しやすくなるのではないでしょうか。
たとえば、日当たりについては「当マンションの周辺は、南側に美術の広場公園があり、
眺望・日照が確保されています。西側については、空き地となっているため、当該マンシ
ョンと同規模程度の建物が建つ可能性があります。東側には同程度の高さの建物が建って
いますが、道路を挟み約八○メートルの距離が確保されています。気になる方はモデルル
ームの日影図で確認しましょう」といったコメントになります。
この例では、建物が面しているすべての方向の周辺環境について、専門家の目で、一般
の人が見落としがちな内容についてもコメントしているので、すべての検討者に参考にな
ると思います。
周辺環境、計画建物については、物件によってチェック内容が異なるので、チェックシ
ートの内容も物件独自のものになります。
このほか、すべてのマンションに共通するチェック内容についても併せてコメントして
います。
全マンション共通のチェック内容は、標準装備とオプション装備の確認、収納面積の確
認、敷地外の音(車の通過による騒音など)だけでなく敷地内の音(駐車場、駐輪場、敷
地内広場など)への対策の確認、途中で賃貸にする可能性がある場合、賃料水準の調査依
頼とローンシミュレーションの別途作成などになります。
マンション別チェックシートを活用し、広告やパンフレットには書か
れていないいろいろなことまで調べて、マンション選びに勝利してください。